劝你别涨价！

刚刚入行两年的中介小哥，终于知道师傅口中当年的传奇并不是编的。

9月1日这天晚上，那些平日里不太爱搭理他的客户们纷纷主动来电问东问西，手机拿起来就放不下。放在以前，他在电话里和他们说话超过三句都有点难，因为这个问题，这两年他没少挨批。

9月1日的傍晚，上海北京相继“无条件”落地“认房不认贷”，超出市场预期。很多项目的销售下班之后都被叫了回来，领导告诉他们今天晚上不下班了，售楼处也不打烊。于是，他们和自己手里的客户用电话和微信互相轰炸。有个没什么经验的销售给他的客户打电话说，“新政一出房子就卖疯了”，恰好被路过的案场负责人听到，结果被骂了一顿。

案场负责人嘱咐所有回不了家的销售：别靠吓唬客户卖房，小心监管部门整顿，要是在这么好的窗口期被停了销售资格，后三个月的工资都得泡汤。

但是，就有项目在9月1日发出了涨价的海报。

更多新房项目的工作群都是彻夜未眠。新政落地3小时成交3套，一夜卖掉10套豪宅的业绩消息开始流传。一个新房项目的操盘手告诉我，这样的局面不假，新政确实加速了客户决策，不过，他也说，现在看到的“成交消息”并不是真正的成交，而是达成意向，至多是交了大订，这也是各种工作群中转账记录截屏的来源。一夜之间签不了合同，不网签不算卖，办完贷款银行放款，才是真金白银。

汇聚身边业内好友的信息，我发现了几个共性：

1、对交易影响最直接的，是新房项目，尤其是改善型的项目。之前客户犹豫不决，要么看市场会不会继续下行，要么等优惠政策落地，新政一落地，预期明了，客户加速决策，销售反馈立竿见影。

2、存量房市场，卖房的积极性变高。很多中介小哥都反映，咨询挂牌卖房的客户比以前明显增多。也有之前已经挂牌但久未成交的客户来电询问，挂牌卖房量是否增多，他的房子会不会更难卖。当然，也有坐地起价的业主，但据说是极少数，中介小哥从上级那里领到的工作要求是，“想涨价的能劝住尽量要劝住”。

3、新政后有挂牌卖房意向的房子里，很大一部分是位置、公共资源一般的“老破小”，另一部分是年代较久的商品房。从几个中介小哥汇总分析的情况看，总价区间在500~900万左右居多。这是一种很明显的置换信号，这些业主想变成无房，然后买面积更大、功能更好的房子。

4、很多客户还在观察，核心是首套的首付比例北京是否会执行两部门的下限20%，普通住宅认定标准是否会有调整，这也关系到首付比例和利率负担的降低。也就是说，还有一部分客户还在观望。

5、虽然有二手房业主坐地起价的消息流传，但中介小哥们真正碰上的没几个，更多的情况是议价空间变少。更多的业主也希望能够尽快成交，变成首套。

市场还在变化，毕竟这样多年未见的超预期措施需要消化。但是，一些市场趋势端倪已现，正如我们再9月1日说的，现在，对买方和卖方而言，都是一个宝贵的窗口。（《朋友圈嗨了！最佳购房窗口再一次打开》）

首先，北京总价1000万左右改善型住房，将是认房不认贷最直接的受益者。在北京，从二套变成首套之后，首付门槛会有50%左右的下调，只要能够顺利卖掉手中的旧房，置换的负担将大为降低，因此，这个总价区间段，无论是新房项目，还是次新商品房项目，甚至是公共资源较好的“老房”，都会有较为集中的需求释放。

其次，存量房市场的表现，对新房市场的影响将更为直接。不少人在决定购买新房或置换次新商品房时，自己的旧房还在挂牌没有卖出。这既关系到客户手中的可用资金，也关系到“首套”资格的认定，因此，二手房市场未来一段时间的表现是最为重要的，甚至是决定性的。

第三，存量房市场表现的逻辑更为复杂。据说，现在北京二手房挂牌总量已经超过15万套，处于历史极高水平。其中，有多少是亟需资格变为“首套”，有多少甚至已经在新房或次新二手房“下订”，等待资格或等待资金的，还要进一步甄别。但是，在新政“卖旧买新”的逻辑下，二手房挂牌量大增，过往政策利好直接拉动存量房涨价的情况会不会出现，尚待观察。

第四，新政的预期作用十分明显。北京的北清橡树湾，9月1日的夜间11点，还有业主临时要求到售楼处看房；第二天，也就是9月2日开盘的中建璞园，现场的椅子甚至都不够用。可以断定的是，下个阶段里，买卖双方的预期都会扭转，市场会呈现出更积极的态势。

这一切，来之不易。但是，我们还是非常遗憾地看到，个别房地产项目还是没有跳出历史惯性的思维，以涨价、收回折扣的方式，作为对新政落地的回应。虽然这只是一种“逼签”的营销策略，但实在是幼稚、拙劣之极，会给宝贵的窗口期带来负面甚至恶劣的影响。我们真心地提醒所有的开发商，不要鼓噪，不要炒作，毕竟如今的政策落地来之不易。

我认识的一位项目老总，9月1日晚上否决了营销总监发海报宣布涨价的方案，他不希望人为制造的市场气氛影响监管部门的客观判断，他说，那些涨价的项目目光短浅，又蠢又坏。

开发商们应该清楚地意识到，他们在一定程度上是和二手房竞争同一个改善型客户群体，在新政鼓励“卖旧买新”的情况下，新房更应该突出自己的产品优势，甚至是价格竞争力，去争取这部分改善型需求，而不是走坐地涨价甚至重走惜售的老路，这样一来，得不偿失的恐怕不仅仅是项目自己。

当前宝贵的窗口期来之不易。涨价的行为，除了损己，还会损人，还会影响监管部门对市场的客观判断，从而影响到后续政策的尺度。目前，央行、金融监管总局已经出台的首套、二套住房首付比例下限调整等政策，还在具体落实的过程中，此时炒作市场涨价预期，非但不能起到促进市场交易的效果，反而可能会影响到未来政策细化的判断和预期，导致利好修复性政策落空，到头来，承受损失的仍是所有的市场参与者。